1) 매각방법
NPL은 매각 방식은 크게 3가지로 구분할 수 있습니다. 항상 느끼지만 NPL이라고 별로 특별할 게 없는 사안인데도 불구하고 전문가들은 용어를 어렵게 사용하는 특징이 있습니다.
① 론세일방식 :
채권양도라고도 합니다. 주로 저축은행에서 채권을 양도하는 경우가 많으며, NPL 매각방법으로 많이 활용되는 방법은 아닙니다. 말소기준권리의 근저당권자 입장에서 보면 경매를 통해 원금과 밀린 이자를 모두 받을 수 있다면 굳이 매각할 이유가 없기 때문입니다. 그러나 이자는 고사하고 원금도 날릴 정도로 유찰이 여러 번 되었고, 지상권, 유치권 등과 같은 권리관계가 복잡한 물건이라고 한다면 부실물건을 빨리 털어내고자 하는 건 당연하다고 봐야 합니다. 이런 경우 론세일방식이라는 어려운 용어를 사용하고 있지만 파는 입장에서 돈 안 되고 사는 입장에서도 돈 안 되는 그런 물건이 많습니다. 뭔가 남는 장사를 해야 하는데... 이 경우 일반인들의 눈에는 잘 안 보이는 권리관계의 복잡함 또는 명도의 어려움이 있는 경우가 대부분입니다.
② 채무인수방식 :
가장 많이 활용되는 방법입니다. 부실채권을 인수해서 해당 부동산을 직접 유입하고자 하는 경우에 해당합니다. 이 경우 계약금 외에 잔금은 낙찰 후 지급하는 조건이 대부분입니다. 물론 극히 드물긴 하지만 본인이 낙찰 받지 못하는 경우 계약은 자동으로 해지됩니다. "내가 낙찰 받으려고 하니 계약금만 받고 계약하자! 그런데 잔금은 대출받아서 내가 낼게!"라는 경우가 많습니다. 대부분 고가의 물건이 해당된다고 보면 됩니다. 워낙 비싼 물건이라 전부 현금을 주고 사기에는 쉽지 않으며, 매입하고자 하는 투자자를 쉽게 찾을 수 없는 경우에 이런 방식으로 처리합니다.
③ 유입 :
아무도 사가지 않는 채권은 유동화회사가 손해를 볼 수 없어서 직접 낙찰 받는 경우도 있습니다. 일단 권리관계를 깨끗하게 만든 후 적당한 시기를 두고 기다렸다가 일반매물로 판매하는 방법입니다. 오죽하면 아무도 사지 않고 놔두겠습니까? 그러나 가끔은 이런 물건 중에서도 제법 쓸 만한 물건이 있다는 점! 세상은 참 아이러니합니다.
2) 매각시기
①
NPL물건은 대부분 경매진행 중에 매각이 이루어지므로 신속한 판단과 투자결정이 필요합니다.
②
NPL물건은 법원기일내역에 "변경"을 통해 연기된 경우 통상 1~2개월 내에 협상과 매각이 이루어집니다.
③
괜찮은 물건이라고 판단되면 빨리 현장조사와 더불어 소매상 또는 도매상과 가격을 협상해 볼 필요가 있습니다.
이런 협상과정과 저울질은 역시 전문가의 영역이 아닐까요? 시간 많으신 분들은 직접 협상을 해 보시는 것도 나쁘지 않아 보입니다. 누군가 얼마에 팔 수 있는지? 가격 흥정했다고 경찰 출동 안 합니다. 욕하지 않습니다. 내 돈 주고 내가 물건 흥정하는데 누가 뭐라고 하겠습니까?
